Юридические особенности продажи золотоизвлекательной фабрики недропользователем, владеющим лицензией на разведку и добычу полезных ископаемых

А.В. Вакуленко —  Директор правового департамента Группы компаний Auriant Mining, партнёр  Юридической компании «Шаповалов Петров»,  кандидат юридических наук, член Общества  экспертов России по недропользованию

Нередко, в силу ряда экономических причин, недропользователю, который владеет лицензией на разведку и добычу полезного ископаемого, необходимо продать золотоизвлекательную фабрику новому лицу без переоформления лицензии на данное лицо.

В целом Продажа недропользователем фабрики по извлечению и перереботке полезного ископаемого, находящейся на лицензионном участке, другому юридическому лицу возможна. 

Однако фабрика (объекты, входящие в комплекс по извлечению и переработке полезного ископаемого — обогатительная фабрика, склад реагентов (склад СДЯВ), цех извлечения полезного ископаемого и т.д., далее — фабрика) является опасным производственным объектом, деятельность которого строго регламентируется действующим законодательством Российской Федерации. 

В этой связи лицу, которое приобретает такую фабрику (далее — Новое лицо) необходимо учесть, что ему придётся обращаться в государственные органы, в том числе органы Ростехнадзора, Росприроднадзора, Роснедра, с целью получения разрешений и согласований в сфере промышленной безопасности, экологического контроля и землепользования. 

Юридический процесс приобретения фабрики Новым лицом и начала её эксплуатации можно условно разделить на два этапа:

• приобретение фабрики Новым лицом;
• переоформление разрешительной документации, связанной с началом эксплуатации фабрики, на Новое лицо.

Ниже изложен ряд юридических аспектов, связанных с данными  этапами. 

Этап 1. Приобретение  фабрики Новым лицом

С учётом того, что осуществляется продажа основного средства недропользователя — данная фабрика является основной производственной мощностью недропользователя, — видится целесообразным перед продажей фабрики провести независимую оценку стоимости данной фабрики.

Наличие независимой оценки сможет снизить риски предъявления претензий заинтересованными лицами, связанные с продажей фабрики по нерыночной, по их мнению, цене.

Если фабрика зарегистрирована в ЕГРН не как единый имущественный комплекс (ст. 559 ГК РФ), а как от дельные объекты, поставленные на кадастровый учёт, то Новому лицу будет необходимо регистрировать переход права собственности на каждый такой объект (ст. 551 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием  для изменения их отношений с третьими лицами.

В связи с чем, пока переход права собственности на Новое лицо не будет зарегистрирован, для третьих лиц, в том числе и для государственных органов, Новое лицо собственником фабрики являться не будет.

Срок государственной регистрации перехода права собственности 7 рабочих дней с даты приёма территориальным органом Росреестра заявления от Нового лица, или 9 рабочих дней с даты приёма такого заявления МФЦ (п. 40 Административного регламента по предоставлению гос. услуги по государственному кадастровому учёту… (утв. Приказ Минэконом развития России от 07.06.2017 № 278). 

Этап 2. Переоформление разрешительной  документации, связанной  с началом эксплуатации фабрики на Новое лицо

Вопросы землепользования

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названной нормы права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Следует добавить, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает, согласно п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка и прохождения процедуры регистрации договора аренды с Новым лицом.

При этом сам по себе факт приобретения недвижимого имущества Новым лицом не является основанием для внесения Росреестром изменений в ЕГРНИ в части изменения арендатора земельного участка (части земельного участка) под фабрикой, ранее арендуемого недропользователем. Новому лицу необходимо внести соответствую-щие изменения в действующий договор аренды земельного участка, обусловленные сменой арендатора (Постановление ФАС ДВО от 28 октября 2013 г. № Ф03-4895/13 по делу № А73-4279/2013).

Такой вариант предусмотрен п. 4 ч. 3 ст. 73.1 ЛК РФ, который предоставляет возможность заключения договора лесного участка без торгов с новым собственником здания или сооружения.

То есть, при приобретении фабрики Новым лицом не обязательно проводить межевание земельного участка недропользователя и заключать самостоятельный договор аренды части лесного участка под фабрикой на Новое лицо. В данном случае Новое лицо приобретает права и обязанности арендатора в отношении части этого земельного участка под фабрикой в силу закона. Однако Новое лицо не лишено права заключить самостоятельно договор аренды (внести изменения в действующий договор аренды) земельного участка с Арендодателем с прохождением обязательной процедуры государственной регистрации данного земельного участка.

Вместе с этим следует обратить внимание, что при не заключении Договора аренды Новым лицом с Арендодателем, могут возникнуть следующие вопросы:
1. Кто (недропользователь или Новое лицо) и в каком объёме будет уплачивать арендные платежи в отношении земельного участка?
2. Кто и в каком объёме будет проводить рекультивацию нарушенных земель?
3. Кто и в каком объёме будет официально передавать земельный участок обратно Арендодателю по окончанию срока использования земельного участка?

Кроме этого, при оформлении разрешительных документов Новым лицом в Ростехнадзоре, в частности свидетельства на опасный производственный объект (далее — ОПО) и лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасного и химически опасного производственного объекта (далее — лицензия на эксплуатацию ВВ и ХО объекта), у Нового лица могут возникнуть проблемы, поскольку Административными регламентами Ростехнадзора предусмотрено предоставление соискателями документов, подтверждающих право владения земельным участком (п. 21 Административного регламента по регистрации ОПО (утв. Приказом Ростехнадзора от 25 ноября 2016 г. № 494), п. 26 Административного регламента по предоставлению государственной услуги по лицензированию деятельности… (утв. Приказом Ростехнадзора от 11 августа 2015 г. № 305).

Для нивелирования указанных выше рисков, видится целесообразным оформление арендных отношений Новым лицом в отношении земельного участка под фабрикой.

В данном случае переоформление прав аренды на Новое лицо может быть осуществлено в следующих формах:
1. Заключение трёхстороннего соглашения (Арендодатель, Арендатор и Новый арендатор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
2. Заключение с согласия Арендодателя договора субаренды на Нового арендатора;
3. Выделение из земельного участка недропользователя отдельного земельного участка под фабрику, и заключение Новым лицом договора аренды с Арендодателем, с внесением изменений в договор аренды с недропользователем в части уменьшения площади земельного участка;
4. Досрочное расторжение действующего договора аренды с Арендатором, и заключение нового  договора аренды с Новым  арендатором.

При этом разрешённый вид использования земельного участка — выполнение работ по геологическому изучению недр (недропользование) для разработки полезных ископаемых, а также то, что Новый арендатор будет являться новым собственником объекта недвижимости — фабрики, предоставляют возможность заключить данные сделки без прохождения процедуры торгов (п. 1 и 4 ч. 3 ст. 73.1 ЛК РФ). Кроме того, на заключение данных сделок не распространяется запрет п. 6 ст. 71 ЛК РФ. 

Как правило, межевание земельного участка и подготовка документов для заключения договора аренды, предоставляемых Арендодателю земельного участка, занимают от 30 календарных дней.

Соглашения о переводе прав аренды на Нового арендатора заключённые на срок больше 1 года подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, Приказ Минприроды от 28 октября 2015 г. № 445). 

Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Исходя из всех обозначенных вариантов, по моему мнению, варианты № 1–3 являются более приемлемыми. 

Так, в случае расторжения действующего договора аренды с недропользователем и заключения нового договора аренды с Новым лицом (вариант № 4), возникает формальная необходимость возврата недропользователем земельного участка Арендодателю по акту приёмки-передачи, что влечёт за собой риски предъявления требований Арендодателя к Арендатору по проведению рекультивации нарушенных земель до такой передачи.

Кроме этого, если площадь земельного участка предоставленного в аренду недропользователю значительно превышает площадь земельного участка под фабрикой, и (или) если на территории выданного недропользователю земельного участка есть запасы полезных ископаемых, то видится целесообразным провести межевание земельного участка Арендатора с целью выделения границ земельного участка под фабрикой и реализовать вариант № 3. 

При реализации варианта № 3 в договор аренды лесного участка недропользователя необходимо внести изменения в части уменьшения площади земельного участка, а также заключить новый договор аренды лесного участка между Арендодателем и Новым лицом с прохождением обязательной процедуры государственной регистрации договора аренды. 

В этой связи у Нового арендатора возникнет обязанность после заключения договора аренды лесного участка разработать проект освоения лесов и получить положительное заключение государственной или муниципальной экспертизы.

Срок подготовки проекта освоения лесов уполномоченной организацией в среднем занимает до 30 календарных дней. Срок прохождения государственной или муниципальной экспертизы составляет не более 30 дней со дня поступления проекта на экспертизу (п. 7 Порядка государственной или муниципальной экспертизы лесов (утв. Приказом Минприроды от 26 сентября 2016 г. № 496).

Не предоставление Арендодателю проекта освоения лесов, прошедшего экспертизу, влечёт привлечение Нового лица к административной ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 8.25 КоАП РФ «Нарушение правил использования лесов» (санкция для юридических лиц — от 40 до 80 тыс. руб.), а также является основанием для досрочного расторжения договора аренды лесного участка.

Вопросы промышленной  безопасности 

Внесение изменений в ОПО

Новое лицо должно подать в территориальный орган Ростехнадзора заявление о внесении изменений в сведения, содержащиеся в Реестре ОПО (о заявителе и (или) сведений о составе ОПО), поскольку именно Новое лицо будет эксплуатировать ОПО, использовать в своей деятельности опасные химические вещества, и за негативные последствия от такой эксплуатации должно нести ответственность именно Новое лицо, а не недропользователь, на лицензионной площади которого находится фабрика.

У Нового лица могут быть два основания внесения изменений (п.п. 1 и 3 п. 24 Административного регламента по регистрации ОПО (утв. Приказом Ростехнадзора от 25 ноября 2016 г. № 494):

• изменение состава опасного производственного объекта (например, добавляется склад СДЯВ);   
• изменение сведений о  собственнике.

Рассмотрев заявление Нового лица, территориальный орган Ростехнадзора должен будет выдать переоформленное свидетельство о регистрации ОПО (Административного регламента по регистрации ОПО).

Срок регистрации изменений в ОПО — 5 рабочих дней с даты регистрации заявления на внесение изменений (п. 13 Административного регламента по регистрации ОПО). 

В случае не регистрации изменений ОПО Новый пользователь может быть привлечён к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.1 КоАП РФ «Нарушение требований промышленной безопасности…» (санкция для юридических лиц — от 200 до 300 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток).

Получение лицензии на эксплуатацию ВВ и ХО объектов

Приобретение фабрики Новым лицом влечёт обязанность получения им новой лицензии на эксплуатацию взрывоопасных и химически опасных производственных объектов в Ростехнадзоре по причинам, изложенными в разделе статьи «Внесение изменений в ОПО» в абзаце 1.

Переоформить лицензию на эксплуатацию ВВ и ХО объектов с недропользователя на Новое лицо не представляется возможным, поскольку продажа фабрики не является основанием для переоформления лицензии (ст. 18 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», п. 17 Административного регламента по предоставлению государственной услуги по лицензированию деятельности… (утв. Приказом Ростехнадзора от 11 августа 2015 г. № 305).

В период оформления Новым лицом лицензии на эксплуатацию ВВ и ХО объектов эксплуатация фабрики запрещена, поскольку данная деятельность является нарушением требований о промышленной безопасности (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»).

Срок выдачи лицензии на эксплуатацию ВВ и ХО объекта Ростехнад зором — 45 рабочих дней с даты предоставления документов в Ростехнадзор (п. 16 Административного регламента по предоставлению государственной услуги по лицензированию деятельности…). 

Обязательным требованием для выдачи данной лицензии Ростехнадзором является предоставление соискателем копии страховых полисов обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на опасном производственном объекте (п. 26 Административного регламента по предоставлению государственной услуги по лицензированию деятельности…). 

В этой связи Новому лицу будет необходимо представить в Ростехнадзор изменённое свидетельство на ОПО и заключённый со страховой компанией новый договор страхования гражданской ответственности. 

Ответственность за эксплуатацию фабрики без лицензии предусмотрена упомянутой выше ч. 1 ст. 9.1 КоАП РФ. При этом органы Ростехнадзора в большинстве случаев, выявляя нарушение, приостанавливают деятельность предприятия на срок до 90 суток.

На основании изложенного можно сделать вывод, что, после прохождения Этапа I, самыми критичными для Нового лица в Этапе II являются вопросы заключения Новым лицом договора аренды земельного участка, получения нового свидетельства ОПО, а также получение лицензии на эксплуатацию ВВ и ХО объекта. 

Данные действия необходимо совершить Новому лицу последовательно.

Осуществление эксплуатации фабрики без лицензии на эксплуатацию ВВ и ХО объекта с большой долей вероятности может привести к привлечению Нового лица к административной ответственности в виде приостановки деятельности на срок до 90 суток. 

Опубликовано в журнале "Золото и технологии" № 3/сентября 2018 г.